Baurecht - Abstandsflächen

Planungsphase

Die nötigen Abstandsflächen bis zur Grundstücksgrenze sind in der Landesbauordnung festgelegt. Dies kennen Vermesser, Architekten und Immobilienmakler. Was weniger bekannt ist: für Gebäude mit Reetbedachung gelten besondere Abstandsregeln mit größeren Abständen. Wer sein Grundstück mit Reetdachkate parzellieren möchte sollte dies beherzigen. Bei dem konkreten Beispiel kamen wir Architekten um Jahre zu spät. Der neue Eigentümer wollte eine neue Reetdeckung aufbringen lassen und dann gleich auch ein paar Gauben ins Dach einbauen lassen. Die Genehmigung dazu wurde verwehrt, wegen der ungenügenden Grenzabstände. Meine Forschungen zu den technischen Möglichkeiten ergaben, dass es in Dänemark Modellösungen gibt, aber nicht bei gewünschten Gauben. Aus den Niederlanden kommt Kunstreet, dass als harte Bedachung betrachtet wird und damit die einzige technische Lösung darstellt, die gewählt werden kann, wenn man Reet will.

abstandsflaechen1

Das Material hat eine erstaunliche Ähnlichkeit mit Naturreet und wäre bis auf wenige Details nicht als Kunstmaterial zu erkennen. Sehr anders ist dagegen die Verlegung des Materials auf der Dachfläche. Man benötigt eine geschlossene Platte, zum Beispiel Bausperrholz. Ein Bauphysikalischer Nachweis dazu, wo in der Konstruktion Tauwasser ausfällt, kann von den Experten nicht erbracht werden. Mit parallelen Nachweisverfahren in Planung und Überwachung konnten wir die Ausführung freigeben

Kosten sparen

Planungsphase

Wer ein Haus zur Sanierung erworben hat möchte gerne zügig mit den Arbeiten beginnen, damit am Ende nicht zu viel Bereitstellungszinsen an die Bank zu leisten sind. Das ist soweit völlig korrekt. Es hat sich aber in die Routine der Bauherren eingeschlichen, dass die Handwerker gesucht werden bevor die Planung festgezurrt oder überhaupt beauftragt ist. Nicht selten werde ich erst spät gerufen und komme ich dann auf die Baustelle, wenn die edelsten Bauteile sind schon mal rausgeräumt sind. Klar mit einer Totalentkernung kann man alle verdeckten Schäden ans Tageslicht bringen, aber eine gezielte Voruntersuchung kann unnötigen Aufwand vermeiden helfen und Geld sparen. Nicht jeder Deckenbalken muss weg, wenn er oberflächlich mürbe ist und Putze, Fenster und Treppen können repariert werden, solange kein wirklich übler Nagekäfer darin lebt. Es kommt auf die richtige Reihenfolge an, und die beginnt beim Architekten Ihres Vertrauens.

Baurecht und Bestandsschutz

Planungsphase

Altimmobilien sind immer auch eine Wundertüte. Bautechnisch sowieso, da lohnt es sich für Sanierer 20% auf die geschätzten Kosten dazu zu addieren und beiseite zu legen. Aber auch baurechtlich kann man reichlich Altlasten erwerben. Manch ein Anbau oder Nebengebäude sind Schwarzbauten, der bauliche Brandschutz stammt noch aus der Kaiserzeit oder die Zufahrt auf das Grundstück wurde nie genehmigt. Diese ungelösten Probleme sind oft nicht auf den ersten Blick aktenkundig und können einem Bauherrn bei Bauantragstellung auf die Füße fallen beziehungsweise müssen zuerst „geheilt“ werden.

Baufinanzierung

Planungsphase

Gewiss haben wir gerade keine gute Zeit erwischt, unsere Bauten zu finanzieren, aber das kann man sich nicht immer aussuchen. Klassisch kommt das Geld von der Bank als Kredit. Das Eigenkapital kommt aus Bausparverträgen oder anderen Anlageformen. Förderungen können ein kleines aber entscheidendes Standbein bei der Finanzierung sein, jedoch muss man hier die Spielregeln genau beachten und auch die inoffiziellen Spielregeln kennen.

Förderungen sind für den Bauprozess frühzeitig auszukundschaften und zu beantragen. Bei Förderungen gilt, dass erst gebaut werden darf, wenn die Bewilligung vorliegt. Zur Bewilligung werden oft auch schon Angebote benötigt. Also muss die Planung schon so weit fortgeschritten sein, dass Angebote eingeholt werden können.

Bei vielen Förderungen kann es sein, dass bis zur Bereitstellung der Mittel eine unkalkulierbar lange Zeit verstreicht. Diese Summen müssen eventuell zwischenfinanziert werden, sei es durch Freunde und Verwandte oder durch die Hausbank. Wer dies nicht beherzigt, riskiert den unangenehmen und teuren Besuch des Eintreibers.